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「后WeWork时代」投资风向:联办失宠,菜场墓地才是新欢?

2019-11-08 07:32:23 人气: 1222

文怡·殷新

最近,据报道,软银,我们工作的主要投资者,已经决定向我们工作注入50亿美元,以帮助它度过难关。这些资金直接来自软银本身,而不是其愿景基金。软银在注资后将持有更多的wework股票,但它仍未占据控股地位。

从470亿美元的估值到150亿美元的大幅下跌,再到上市延迟,再到需要大股东的帮助,wework首次公开募股的阻碍引起了业内对联合办公模式本身商业逻辑的讨论和质疑。

行业基准不断涌现。联合办公能成为正常的业务吗?在总公司被禁止上市后,该行业的其他追随者,尤其是同样对上市感兴趣的泛头公司,会受到不利影响吗?

10月15日,普罗普科技研究所在北京创富港中创大厦举办了主题为“后工作时代的资本风”的第18届vtalk沙龙。投资机构和不同空间运营商的员工就wework被禁止上市、估值暴跌背后的原因以及能否建立联合办公行业本身的业务逻辑等问题进行了热烈讨论。

以下是与会者不同观点的总结:

北京时嘉金荣投资咨询有限公司总经理侯勇

侯勇认为,wework的商业模式本质上是一个拥有大量资产的“主房东”房地产模式,但它被包装成一个技术和互联网企业,以寻求资本市场的青睐并获得更高的估值。

“这种模式本身有很高的购置物业成本,租金也不能保证稳定。此外,后来的翻修和运营成本逆转了本应“增收节支”的运营模式,导致估值急剧下降。

侯勇认为,另一个原因是,随着投资者对风险变得更加谨慎,更加注重确认利润。“总的来说,互联网创新企业的出现和它们实际上在做的‘主房东’模式之间存在角色差异。”

值得注意的是,airbnb,一家与wework共享经济轨道的短期租房公司,上个月宣布计划明年上市。作为共享经济的“创始人”之一,airbnb目前是美国估值第二高的“独角兽企业”。

在侯勇看来,与我们的工作相比,airbnb与互联网的创新性更为相关,因为它获取客户的方式是通过互联网,互联网在其商业模式中占据更重要的地位,并且在未来有更高的预期上限。

娱乐华北区营销总监陆玉新

陆玉欣认为,商业的本质无非是“结算”。联合办公实际上是一个低利润行业。

与真正的互联网平台创业相比,一旦平台形成壁垒,边际成本将非常低。“但是联合办公是一种伪逻辑。如果你把自己当成一个平台,边际成本并没有降低。因为引入任何一个客户都需要财产、公用事业和人员的成本,这是边际成本。”

陆玉欣认为联合办公不可能成为平台经济,边际成本也没有因为平台的存在而降低。“从成本逻辑的角度来看,这不是一个好生意。如果市场上有真正的需求,它至多是一个匹配的业务。为了提高大厦的整体服务水平,我们会以联合办事处的形式为企业提供支援服务。」陆玉欣说道。

这是从服务中小企业和创业团队转向吸引大客户的解决方案吗?陆玉欣表示,大型客户需要降低部分联合办公租金才能签订10年租赁合同,而初创团队的租赁期限较短,租赁续租率无法保证。最终,“主要房东”,即联合办公运营商,承担所有风险。

墨宝科技董事长赵贝利

赵贝利认为孵化器和联合办公室以及其他创业服务组织对于真正伟大的创新者来说意义有限。他认为真正伟大的企业不是在孵化器和其他组织中培育出来的。"微软、苹果、亚马逊、华为、阿里、腾讯等企业没有孵化和加速."

赵贝利说,他创立的墨宝科技是基于创造和运营一个无处不在、分布式、多功能和一体化的工业空间的商业模式,他认为传统的联合办公不是一个好的商业。

“业务分为两种,一种是简单地销售商品或提供非标准化服务,如制造和裁剪。这些工业交易与时间和用户增量无关,不能通过时间来实现,也不是好的业务。好的业务是指随着时间和用户的发展而具有指数聚合效应的产品和服务,并且与时间和用户发展的指数增长正相关。”然而,很难将联合办事处归类为第二类企业。

相比之下,赵贝利认为,以前未被赏识的共享收费宝藏已被证明是一项好业务。“即使最近价格上涨,我们仍然不能不分享收费宝藏。一个好的生意是你知道它很贵,但是你不能没有它。”

赵贝利说,分享充电宝的商业模式准确把握了人性的特征,到目前为止我们不用担心是否有人偷了充电宝,“因为我们已经养成了手机死亡后立即充电的习惯。一旦装满,我们就再也不想携带充电宝藏,我们想立即归还。”

北京东健咨询服务有限公司首席执行官刘龙

通过在中国的wework追随者和Youke workshops联合办公室的观察,刘龙认为商业模式本身没有问题,可以通过,“但必须明确,走精细化经营的道路”。

刘龙表示,联合办公室严重依赖于完善的运营能力,但目前的短板是显而易见的。精细化包括扩张、投资促进和运营。目前,投资促进联合办公室的工作人员没有能力吸引大客户,他们只能依靠创始人等“大V”刷。

在人员投入方面,刘龙认为,联合办公运营商很难从企业的角度界定自己的角色。将他们定义为行政人员和财产人员是不适当的。这些人员不具备联合办公所需的良好操作能力。一些联办企业投入的运营商所服务的客户群与联办模式相去甚远,不能满足联办的要求。"这些人未来的职业发展方向是一个大问题."刘龙说。

光大安石投资部高级投资经理陈明明

陈明明表示,市场确实需要灵活的小型办公单元。从产品设计和服务理念的角度,我们做了许多有益的探索。许多国内联合办公企业也以我们的工作为基准,学习了一些好的概念,如区域规划和空间布局、智能和信息技术的应用以及共享支持服务的概念

我们工作目前在资本市场遇到了一些估值问题,这并不意味着这种办公需求是一种伪需求,但它应该给从业者带来更多的思考:如何回归以满足客户差异化的办公需求,如何实现可持续发展,而不是过分追求规模,忽视单一目的的盈利模式。从创富港等受控资产/租赁的价格开始,通过适当(而不是过度追求硬件环境的“高端”改造和适当的溢价租赁)实现物业的高租金和用户的高性价比。从房地产的角度来看,单店盈利模式能够经受住考验,是可持续的。

wework ipo被封杀后,业内就联合办事处的业务逻辑能否形成一个完整的闭环展开了大量讨论。然而,当标杆企业遭遇挫折时,背后的追随者并没有一致对行业的未来方向持悲观和消极的看法。氪星空间的创始人刘成城在接受proptech Research的采访时说,“我们工作的大规模关闭是我们找出答案的时候了。”

当然,一些与会投资者也有了新的目标:蔬菜市场、墓地、环保建筑材料和装配式建筑...

在以巨额亏损换取快速扩张的做法被证明无效后,随着经营者调整战略控制规模,以利润为主要目标,联合办事处可能迎来一个“后工作时代”的转折点。

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